ตอนที่ 9: กฎหมายและข้อกำหนดที่คนซื้อคอนโดต้องอ่านให้ครบ

หลายคนคิดว่าซื้อคอนโดคือแค่จ่ายเงินแล้วจบ แต่ในความเป็นจริง "กฎหมายและข้อกำหนด" มีผลต่อการใช้งานจริงมากกว่าที่คิด
วันนี้เรามาเจาะลึกสิ่งที่คนซื้อคอนโดควรรู้ก่อนวางเงินจอง!

📌 Airbnb ได้ไหม?

กฎหมายปัจจุบัน (ปี 2025):

• การปล่อยเช่ารายวัน (เช่น Airbnb, Booking.com) เข้าข่าย "โรงแรม" ตาม พ.ร.บ.โรงแรม 2547

• คอนโดที่ไม่ได้ขออนุญาตเป็นโรงแรม → ผิดกฎหมาย

• เจ้าหน้าที่สามารถเข้าตรวจสอบและมีโทษทั้งปรับและจำคุก

กรณีในทางปฏิบัติ:

• บางโครงการอนุโลม แต่หลายโครงการห้ามเด็ดขาด

• นิติบุคคลส่วนใหญ่มีข้อบังคับ "ห้ามปล่อยเช่ารายวัน"

• ผู้ซื้อควรตรวจสอบกฎนิติฯ ก่อนลงทุนปล่อยเช่า Airbnb

ข้อแนะนำ:

• ปล่อยเช่ารายเดือนขึ้นไปปลอดภัยกว่า

• ลงทุน Airbnb ต้องเลือกโครงการที่จดทะเบียนถูกต้อง (มีน้อยมากในไทย)

📌 การโอนชื่อผู้ซื้อจริง

การโอนกรรมสิทธิ์ต้องใช้เอกสาร:

• สำเนาบัตรประชาชน / หนังสือเดินทาง (ต่างชาติ)

• สำเนาทะเบียนบ้าน

• เอกสารแสดงความพร้อมด้านสินเชื่อ (ถ้ามีการกู้ร่วม)

• หนังสือยินยอมจากคู่สมรส (ถ้ามี)

• สัญญาจะซื้อจะขาย

ข้อควรระวัง:

• ไม่ควรซื้อแทนกัน (เช่น ใช้ชื่อคนอื่นโอนแทนตนเอง) → อาจมีปัญหากฎหมายภาษีและกรรมสิทธิ์ภายหลัง

• การซื้อในนามนิติบุคคล → ต้องตรวจสอบสิทธิประโยชน์ทางภาษีและข้อกฎหมายเพิ่มเติม

สำหรับชาวต่างชาติ (Foreign Quota):

• ถือครองได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ใช้สอยรวมทั้งโครงการ

• ต้องโอนเงินเข้าจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ (Foreign Exchange Transaction Form)

📌 สิทธิในการจอดรถ / ใช้พื้นที่ส่วนกลาง

สิทธิที่คนมักเข้าใจผิด:

• คอนโดส่วนใหญ่ "สิทธิจอดรถไม่ใช่กรรมสิทธิ์" → เรียกว่า สิทธิการใช้ (Right of Use)

• จำนวนที่จอดรถมักระบุในสัญญาว่า 40-60% ของจำนวนยูนิต

พื้นที่ส่วนกลาง:

• สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ห้องประชุม ฯลฯ เป็นกรรมสิทธิ์รวมนิติบุคคล

• ต้องใช้งานตามระเบียบและข้อบังคับที่กำหนด

• นิติบุคคลสามารถกำหนดเวลาการใช้งาน / การเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มได้บางส่วน

ข้อควรตรวจสอบก่อนซื้อ:

• สิทธิจอดรถส่วนตัว (Fix ที่ / ไม่ Fix)

• จำนวนสิทธิที่ได้รับ

• ค่าธรรมเนียมการใช้พื้นที่ส่วนกลาง (ถ้ามี)

• กฎระเบียบการใช้งานส่วนกลาง

📌 สรุปง่าย ๆ

👉 บทความซีรีส์นี้เป็นส่วนหนึ่งของ Smile Bangkok | บทความอสังหาฯ อ่านง่าย ใช้ได้จริง
ติดตามบทความดี ๆ ทุกวัน หรือใช้บริการตัวแทนมืออาชีพได้ที่ www.smilebangkok.com