ปล่อยเช่าคุ้มไหม? วิเคราะห์กำไรจากการลงทุนคอนโด

ตอนที่ 5: ปล่อยเช่าคุ้มไหม? วิเคราะห์กำไรจากการลงทุนคอนโด

หลายคนซื้อคอนโดเพื่อลงทุนปล่อยเช่า แต่คอนโดทุกแห่งไม่ได้เหมาะกับการลงทุนเสมอไป มาดูกันว่าเราจะวิเคราะห์ "ความคุ้มค่า" จากการปล่อยเช่ายังไงให้ได้ผลตอบแทนจริง

📌 Yield และ ROI คำนวณยังไง?

1️⃣ Yield (ผลตอบแทนค่าเช่า)

Yield = (ค่าเช่ารายปี ÷ ราคาซื้อ) x 100

ตัวอย่าง:

• ซื้อคอนโด 3,000,000 บาท
• ปล่อยเช่าเดือนละ 12,000 บาท → ปีละ 144,000 บาท
• Yield = (144,000 ÷ 3,000,000) x 100 = 4.8% ต่อปี

เกณฑ์ Yield ที่น่าสนใจ:

• 3-4% → คอนโดใหม่ ทำเลกลางเมือง
• 4-5% → คอนโดมือสอง ทำเลดี
• 5% ขึ้นไป → ถือว่าคุ้มสำหรับการลงทุนปล่อยเช่า

2️⃣ ROI (ผลตอบแทนรวม)

ROI = (กำไรสุทธิ ÷ เงินลงทุนทั้งหมด) x 100

กำไรสุทธิ ต้องรวมทั้ง

• ค่าเช่า (หักค่าส่วนกลาง ภาษี ค่าซ่อมบำรุง)
• ส่วนต่างราคาขายเมื่อขายออก

เงินลงทุนทั้งหมด ต้องรวม

• ราคาซื้อ
• ค่าธรรมเนียมโอน
• ค่าตกแต่งและปรับปรุง
• ค่าใช้จ่ายทางการเงิน (ดอกเบี้ย ฯลฯ)

👉 นักลงทุนจริงมักมอง ROI มากกว่า Yield เพราะสะท้อนผลตอบแทนสุทธิจริง

📌 พฤติกรรมผู้เช่ายุคใหม่

• ✅ ชอบคอนโดใกล้รถไฟฟ้า (เดินไม่เกิน 500 เมตร)
• ✅ เน้น Co-working Space, ฟิตเนสดี, อินเตอร์เน็ตเร็ว
• ✅ ให้ความสำคัญกับความปลอดภัย (Keycard, CCTV, Digital Door Lock)
• ✅ เฟอร์นิเจอร์ครบพร้อมอยู่ (Fully Furnished)
• ✅ บางส่วนเน้นระยะสั้น (คนทำงาน, นักเรียน, Expat)
• ✅ สัตว์เลี้ยงได้ (Pet-Friendly) เริ่มเป็นที่นิยม

📌 คอนโดทำเลไหนปล่อยเช่าดีสุดในปี 2025?

1️⃣ CBD (Central Business District)
อโศก - สุขุมวิท - สาทร - สีลม

• กลุ่มเป้าหมาย: Expat, นักธุรกิจ, คนทำงานต่างชาติ
• Yield เฉลี่ย: 4-5%

2️⃣ โซน Interchange รถไฟฟ้า
พหลโยธิน, อารีย์, ลาดพร้าว, บางซื่อ

• กลุ่มเป้าหมาย: คนทำงาน คนไทยวัยทำงาน
• Yield เฉลี่ย: 4.5-6%

3️⃣ โซนมหาวิทยาลัย / โรงพยาบาลใหญ่
รัชดา, จุฬาฯ, รามคำแหง, บางนา

• กลุ่มเป้าหมาย: นักศึกษา, บุคลากร รพ.
• Yield เฉลี่ย: 5-6%

4️⃣ โซนใหม่-อนาคตไกล
ศรีนครินทร์, พระราม 9, พระราม 3, บางนา-ตราด

• กลุ่มเป้าหมาย: นักลงทุนมองระยะยาว
• Yield เฉลี่ย: 4-5% แต่มี Upside ราคาทุนโตได้ในอนาคต

📌 สรุปง่าย ๆ

👉 บทความซีรีส์นี้เป็นส่วนหนึ่งของ Smile Bangkok | บทความอสังหาฯ อ่านง่าย ใช้ได้จริง
ติดตามบทความดี ๆ ทุกวัน หรือใช้บริการตัวแทนมืออาชีพได้ที่ www.smilebangkok.com